Одной из сегодняшних проблем Украины является постоянное ухудшение технического состояния существующего жилого фонда. В первую очередь это касается многоквартирных жилых домов, построенных до 1993 года по нормативам советского периода, которые не были нацелены на энергоэффективность и энергосбережение.

Не случайно энергопотребление таких зданий в несколько раз выше, чем предусмотрено сегодняшними нормами. И с годами по мере старения зданий ситуация только ухудшается, создавая серьезные проблемы как государству, так и населению. Выход из такого положения только один – необходимо проводить массовую санацию жилых домов и их термомодернизацию. Необходимость этого прекрасно осознает и население, и Правительство, и местные органы самоуправления, однако серьезных изменений в этом направлении пока не наблюдается. Население по старой привычке ждет, что государство приведет в порядок их жилье. Правительство и местные органы самоуправления не имеют для этого финансовых возможностей и считают, что заниматься этим должно население. И считают, в общем-то, справедливо: подавляющее большинство квартир в Украине находится в частной собственности и владельцы квартир обязаны заботиться о техническом состоянии не только своих квартир, но и жилых домов в целом.

В соответствии с Законом Украины “О приватизации государственного жилищного фонда”, принятого в 1992 году владельцы квартир в многоквартирном доме являются совладельцами ограждающих строительных конструкций здания, общедомовых инженерных систем и оборудования, вспомогательных помещений, придомовой территории.

Другими словами, все квартировладельцы одного дома совместно владеют своим зданием, а, следовательно, совместно отвечают за его надлежащее техническое состояние. Реализация этой совместной ответственности требует соответствующего объединения в единый коллектив. Во многих странах такими коллективами являются кондоминиумы, их аналогом в Украине являются объединения совладельцев многоквартирных домов (ОСМД). В соответствии с национальным законодательством ОСМД имеют статус юридического лица и являются неприбыльными организациями, что дает им возможность вступать во взаимоотношения с другими субъектами хозяйствования и аккумулировать средства, необходимые для проведения ремонтных и термомодернизационных работ. Казалось бы, в стране создан институт эффективных собственников жилья, который должен взять на себя заботу об улучшении технического состояния и повышении энергоэффективности жилых зданий, но, к сожалению, этого не происходит. Главная причина в недостатке средств, необходимых для реализации термомодернизационных мероприятий.

А средства здесь нужны очень значительные. Как показывает практика, для термомодернизации 144-квартирного дома необходимо более 2-х млн. грн. Если учесть, что в Украине насчитывается около 240 тыс. многоквартирных домов, в т.ч. около 80 тыс. многоэтажных, не сложно представить какие потребуются средства для их термомодернизации. При сегодняшнем уровне доходов населения лишь незначительное число квартировладельцев смогут выделить из своего бюджета или взять в кредит требуемые средства на улучшение технического состояния своего дома. Поэтому рассчитывать на активное участие населения в термомодернизации своего жилья весьма проблематично. Не лучше положение и у государства, которое могло бы помочь своим гражданам в этом деле. Средства, выделяемые в госбюджете на повышение энергоэффективности существующих зданий, крайне малы и не могут серьезно влиять на изменение ситуации в лучшую сторону и нет предпосылок к тому, что эти средства будут возрастать в будущем.

Естественно возникает вопрос – а есть ли выход из этого, казалось бы, безнадежного, положения? Безусловно, есть, и он заключается в привлечении к работе по повышению энергоэффективности существующего жилого фонда негосударственных инвестиций на условиях энергосервисных контрактов. Эта форма, широко применяемая во многих странах, не получала развития в Украине из-за того, что на законодательном уровне у нас не был решен вопрос о гарантиях возврата вложенных инвестиций и получения минимально необходимой прибыли, которая бы заинтересовывала потенциальных инвесторов. Сейчас ситуация в этом вопросе меняется в нужном направлении. В Верховной Раде подготовлены ко второму чтению два законопроекта № 1313 и №1409 о внедрении новых инвестиционных возможностей и гарантировании прав и законных интересов субъектов предпринимательской деятельности для проведения масштабной энергомодернизации, где имеющиеся проблемы отрегулированы.

Смысл, предлагаемого механизма финансирования термомодернизационной деятельности прост и понятен:

  1. Будущий инвестор изучает техническое состояние здания и проводит его энергоаудит, на основе полученных данных готовит перечень термомодернизационных мероприятий и определяет их стоимость, прорабатывает программу финансирования и план возврата вложенных инвестиций, определяется со сроками выполнения работ и продолжительностью договорных отношений с владельцем здания.
  2. Далее заключается энергосервисный контракт между инвестором и владельцем здания, в котором закрепляются обязательства сторон по термомодернизации здания, срокам выполнения работ и действия контракта, условиям взаиморасчетов и т.п.
  3. Инвестор привлекает необходимых подрядчиков и выполняет намеченный комплекс термомодернизационных мероприятий, которые должны обеспечить сокращение энергопотребления здания, что в свою очередь будет являться основой для возврата вложенных инвестиций.
  4. На протяжении срока действия энергосервисного контракта владелец здания производит оплату за потребленные энергоресурсы по нормам и тарифам, которые действовали до проведения термомодернизационных работ. Более того, если в этот период эти нормы и тарифы будут повышаться, то владелец обязан оплачивать и это повышение. Инвестор же производит оплату поставщикам энергоресурсов по фактическому энергопотреблению. Получаемая разница в размерах оплаты, другими словами экономия, является основой возврата вложенных инвестиций и получения прибыли инвестором.
  5. По истечению срока действия энергосервисного контракта владелец получает энергоэффективное здание и переходит к оплате энергоресурсов по фактическому потреблению.

Следует уточнить, что вышеприведенный механизм наши законодатели предлагают распространить пока что только на здания бюджетных организаций – админздания, школы, больницы и т.п. Вместе с тем, он полностью подходит и для термомодернизации жилых многоквартирных зданий. И если он успешно заработает при повышении энергоэффективности бюджетных зданий, то его совсем не сложно будет распространить на жильё. Хотя здесь есть отдельные особенности.

Главная из них в том, что энергосервисные контракты могут заключаться только между юридическими лицами. Сложно представить, чтобы нашелся инвестор, готовый заключать договора с каждым квартировладельцем дома на термомодернизацию их здания. Поэтому такие договора должны заключаться между инвестором (энегросервисной компанией) и собственником жилого дома в целом (в нашем случае – ОСМД).

Создание ОСМД регламентируется Законом Украины “Об объединениях совладельцев многоквартирных домов”, принятом в конце 2001 года. За прошедшее время в стране было создано порядка 17 тыс. ОСМД или немногим более 20% от общего количества многоэтажных многоквартирных домов. И если термомодернизация существующего жилья на основе энергосервисных контрактов получит развитие в стране, то только созданные ОСМД могут активно участвовать в этой работе. Всем остальным сделать это будет невозможно до момента объединения.

Нашим законодательством предусмотрен добровольный принцип создания ОСМД, хотя во многих странах создание кондоминиумов является обязательным. С одной стороны добровольность в этом деле соответствует ментальности нашего народа, с другой – тормозит процесс создания института реальных собственников многоквартирного жилья. Вместе с тем, без такого института невозможно обеспечить массовую термомодернизацию существующего жилого фонда каким бы методом мы не собирались ее осуществлять. Использовать собственные средства совладельцев – надо объединяться, чтобы иметь возможность их накопления. Оформить кредит, получить государственные дотации – опять же надо объединяться. Пойти по пути заключения энергосервисного контракта – также необходимо объединение. Поэтому и возникает вопрос: добровольно или, может, все-таки обязательно создавать ОСМД в каждом многоквартирном доме?

Оцініть статтю:
[Всього оцінок: 1 Середній рейтинг: 5]

НАПИСАТИ ВІДПОВІДЬ

Please enter your comment!
Please enter your name here